Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim

odbiór mieszkania w stanie deweloperskim

Popyt na mieszkania nie słabnie. Sprzedają się zarówno lokale z rynku wtórnego, jak i z rynku pierwotnego, czyli deweloperskiego. Zainteresowanie nowym budownictwem jest na tyle duże, że zanim blok powstanie znajdujące się w nim lokale mają już swoich nabywców. I to na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Kiedy już wymarzone „M” jest już gotowe pozostaje nam odbiór mieszkania w stanie deweloperski. I lepiej tego nie bagatelizować.

Na odbiór mieszkania w stanie deweloperskim najlepiej wybrać się uzbrojonym w niezbędny sprzęt. Koniecznie należy zabrać ze sobą umowę deweloperską wraz z rzutem mieszkania, a ponadto: zapalniczkę, kartkę papieru, poziomicę, próbnik napięcia, czyli taki śrubokręt z przeźroczystą końcówką, która zaświeci się wówczas, gdy w gniazdku elektrycznym będzie prąd. Najlepiej umówić się na oglądanie mieszkania z zaprzyjaźnionym wykonawcą, który pomoże nam ocenić stan mieszkania. I najlepiej oglądać mieszkanie za dnia.

Po co to wszystko? A po to, że wszelkie „niespodzianki” wychodzą na jaw podczas użytkowania mieszkania. Odpowiednio wczesne ich wykrycie pozwoli na uniknięcie przykrości i często długotrwałego dochodzenia swoich praw u dewelopera. O ile jest to możliwe, na oglądanie mieszkania w stanie deweloperskim najlepiej umówić się dzień wcześniej przed wyznaczonym terminem podpisania protokołu odbioru. Jeżeli bowiem podpiszemy protokół bez wskazania wad, to mamy pozamiatane. Potem pozostaje jedynie użeranie się z deweloperem.

Mieszkanie w stanie deweloperskim – co to takiego?

Należałoby zacząć od tego, czym jest standard deweloperski, którego okazuje się definicji jako takiej nie ma. Raczej spotykamy się z potocznym określeniem mieszkania w stanie deweloperskim, czasami możemy się spotkać z wykończeniem mieszkania w stanie deweloperskim podwyższonym. Tak naprawdę to, w jakim stanie odbierzemy mieszkanie, określają zapisy umowy pomiędzy nami, jako nabywcami, a deweloperem. Dlatego też warto szczegółowo zapoznać się z umową deweloperską, również z załącznikami do niej.

Zazwyczaj, jeżeli mówimy o mieszkaniu w stanie deweloperskim, mamy na myśli taki lokal, w którym wykonane zostały tynki, ściany są przygotowane do malowania (mogą być także pokryte jedną warstwą białej farby), zamontowane zostały drzwi prowadzące z klatki do mieszkania. Mieszkanie w stanie deweloperskim będzie miało zamontowane okna i wykonane parapety. Rozprowadzone będą instalacje: wentylacyjna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza, elektryczna. W lokalu zainstalowane zostaną już grzejniki. Wykonana zostanie także wylewka podłoga.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wszystko jest widoczne i nie ma tu czego sprawdzać. Ale jak to zazwyczaj bywa „diabeł tkwi w szczególe” i zanim zaczniemy wykańczać otrzymane mieszkanie według własnych upodobań, warto niektórym szczegółom przyjrzeć się dokładniej.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania w stanie deweloperskim?

Tak naprawdę uwagę powinniśmy zwrócić na wszystko, na co się da. Zatem po kolei.

Sprawdzamy równość ścian. Do wykonania tej czynności przyda się poziomica, poziomica kątowa, szczelinomierz. Ściany wewnętrzne zazwyczaj wykańczane są narzucanymi mechanicznie tynkami gipsowymi, rzadziej cementowymi. Dopuszczalne odchylenie od płaszczyzny dla tynków gipsowych (wg normy PN-B 10110:2005 Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie – Zasady wykonywania i wymagania techniczne) wynosi do 5 mm na długości 2 m, w pomieszczeniach do wysokości 3,5 m – nie więcej niż 6 mm. Podobne wartości dotyczą także wspomnianych tynków cementowych.

Warto przyjrzeć się także czy na ścianach, ale także na podłodze, nie występują rysy, pęknięcia, wybrzuszenia. Uwagę należy zwrócić także na to, czy pomiędzy płaszczyznami pionowymi a poziomymi zachowane są kąty proste. Warto pamiętać, że powszechnie stosowane w pracach wykończeniowych płyty gipsowo-kartonowe są w stanie zamaskować wszelkie ubytki, nierówności, pęknięcia.

Ważne jest także to, że nie wszystkie pęknięcia są niebezpieczne. Część z nich powstaje w wyniku osiadania budynku oraz w wyniku naturalnego naprężania się materiałów budowlanych. Naprawdę groźne będą te pęknięcia, które są na tyle głębokie, że przechodzą przez cały tynk a także przez mury. Niebezpieczne są również pęknięcia pojawiające się na styku sufitu i ścian działowych. Rysy występujące w tym miejscu to wyraźny sygnał, że strop uległ ugięciu. Taka wada z całą pewnością kwalifikuje się do tego, aby zgłosić ją u dewelopera.

W umowie pomiędzy nabywcą oraz deweloperem znajdują się zazwyczaj ustalenia dotyczące standardu drzwi wejściowych, rodzaju okien i parapetów. Należy sprawdzić czy to co otrzymujemy jest rzeczywiście tym, za co zapłaciliśmy. Sprawdźmy, czy na drzwiach nie ma widocznych rys i wgnieceń. Wymiana na nowe to bowiem wydatek kilkuset złotych.

Warto przyjrzeć się także wstawionym oknom. Na rynku mamy różne rodzaje okien – drewniane, plastikowe, aluminiowe. Różnią się także zastosowanym pakietem szybowym, termoizolacyjnością. Należy zatem sprawdzić, czy otrzymuje dokładnie to, co znajdowało się w deklarowanym projekcie. Uwagę zwracamy na szyby – czy każda z nich ma numer seryjny i oznakowanie techniczne.

Po co nam akcesoria przy odbiorze mieszkania

Za pomocą kątomierza sprawdzimy czy na łączeniu powierzchni: sufit-ściana, ściana-podłoga, ściana-ściana, zachowane zostały kąty proste.

Poziomnicą sprawdzimy równość ścian.

Za pomocą taśmy mierniczej określimy wysokość pomieszczeń.

Z kolei za pomocą dowolnej piłeczki sprawdzimy równość podłogi. Piłeczka przyda się także do tego, aby określić czy podłoga na balkonie wykonana została z zachowaniem odpowiedniego spadku.

Wspomniana kartka papieru przyda się do określenia szczelności stolarki. Pasek papieru wkładamy, przy otwartym oknie, pomiędzy ościeżnicę i skrzydło, a wyjmujemy po zamknięciu okna. Jeżeli będziemy mieli trudność z usunięciem papieru oznacza to, że okna mamy szczelne.

Zapalniczka przyda się do sprawdzenia wentylacji. Jeśli płomień odchyla się w kierunku kratki wentylacyjnej to oznacza, że mamy działającą wentylację. Jeżeli wentylacja nie będzie miała takiego ciągu, w mieszkaniu szybko może powstać grzyb.

Finalizacja odbioru

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania powinien mieć odpowiednią datę, a dokumenty zgodne z obowiązującym prawem. Warto zwrócić uwagę, czy nie znajdują się przypadkiem nieodpowiednie zapisy. Przykładem niedozwolonej klauzuli jest zapis mówiący o tym, że po odbiorze zrzekamy się prawa do reklamacji późniejszych usterek. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym deweloper zapewnia trzyletni okres rękojmi za wady fizyczne budynku.

W protokole powinien znaleźć się opis wszystkich wykrytych przez nas usterek wraz z terminem ich usunięcia. Mamy pełne prawo do tego, aby nie podpisywać protokołu odbioru jeżeli wady nie pozwalają na użytkowanie lokalu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.