Remont mieszkania. Jakie prace wymagają zgłoszenia?

Remont mieszkania. Jakie prace wymagają zgłoszenia?
Remont mieszkania. Jakie prace wymagają zgłoszenia?

Z artykułu dowiesz się:

  • Jakie prace wymagają zgłoszenia w spółdzielni mieszkaniowej?
  • Jakie prace remontowe można wykonać bez zgody spółdzielni mieszkaniowej?
  • Jakie prace remontowe można wykonać bez zgody w mieszkaniu należącym do wspólnoty mieszkaniowej?
  • Czy jest potrzebna zgoda na prace remontowe w mieszkaniu mieszczącym się w budynku wpisanym do rejestru zabytków.
  • Jakie prace remontowe przeprowadzone w mieszkaniu spółdzielczym
    wymagają zezwolenia?

Według prawa na mieszkaniu spółdzielczym własnościowym należącym do członka spółdzielni i będącym jego własnością ustanowione jest ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że mieszkanie ma w pewnym sensie dwóch właścicieli – faktycznego właściciela i spółdzielnię. A ta ma decydujący głos jeśli chodzi o prace remontowe ingerujące we wspólne części budynku i przebudowę mieszkania. Zgoda na prace remontowe będzie zatem potrzebna w następujących przypadkach:

  • Wymiana wewnętrznych instalacji: kanalizacyjnej, wodociągowej, elektrycznej, CO, instalacji gazowej – zmiana usytuowania gazomierza, kuchenki gazowej, termy, kotła lub przewodów gazowych
  • Wymiana okien, montaż krat zewnętrznych na oknach, likwidowanie otworów okiennych lub drzwiowych
  • Przebudowa stropu, ścian nośnych, dachu
  • Prace ingerujące w zmianę wyglądu elewacji budynku: zabudowa loggii lub balkonu, dobudowanie daszka, balustrady, zamontowanie klimatyzatora

Przed złożeniem wniosku o wyrażenie zgody warto dowiedzieć się czy spółdzielnia opracowała regulamin określający zasady i obowiązki spółdzielni i mieszkańców. Z lektury dokumentu można dowiedzieć się jakie prace i w jakim zakresie są dozwolone, np: przy wymianie okien, nowy kolor stolarki okiennej powinien być biały a okna bez dodatkowych szprosów.

Przeczytaj, co warto wiedzieć o umowie z wykonawcą

Zazwyczaj decyzja w sprawie remontu podejmowana jest przez zarząd spółdzielni lub kierownika działu administracji. Wniosek o zgodę na przeprowadzenie remontu powinien zawierać: dane członka spółdzielni oraz zakres prac remontowych. Spółdzielnia na podjęcie decyzji ma 30 dni, ale z reguły czas oczekiwania nie przekracza kilku dni.

Czy na na wyburzenie, przesunięcie lub zbudowanie nowej ścianki działowej potrzebna jest zgoda spółdzielni? 

Niektóre spółdzielnie w swoich regulaminach jasno stawiają sprawę – w przypadku prac związanych ze ścianami działowymi potrzebna jest zgoda, bo to jest przebudowa. I tu się spółdzielnie mylą. Według prawa budowlanego przebudowa to “wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego”. W wyniku takich prac nie mogą ulec zmianie takie parametry jak: powierzchnia zabudowy, kubatura, wysokość, długość i szerokość oraz liczba kondygnacji. Zgodnie z powyższym wyburzenie, przesunięcie lub postawienie nowych ścianek działowych przebudową nie jest, więc pozwolenie nie jest wymagane. Co więcej, prace takie nie ingerują w konstrukcję budynku.

Prace remontowe w mieszkaniu spółdzielczym niewymagające zgody

Prace remontowe nie wymagające pozwolenia to wszystkie prace nieingerujące i nienaruszające części wspólnych budynku. Zalicza się do nich:

  • Wymiana kuchenek, piecyków, grzejników, wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę, bez naruszania pionów
  • Wyburzenie ścian działowych, wstawienie nowych, zmiana układu pomieszczeń
  • Malowanie ścian, drzwi i okien od wewnątrz mieszkania, lakierowanie podłóg, położenia nowego parkietu, paneli, terakoty
  • Wymiana baterii, zlewu, wanny, WC
  • Wymiana parapetów wewnętrznych, drzwi zewnętrznych
  • Remont w mieszkaniu we wspólnocie mieszkaniowej

Podobnie jak w przypadku mieszkania spółdzielczego, tak i tutaj obowiązuje zasada, że prace remontowe wykonywane wewnątrz mieszkania, nieingerujące w części wspólne budynku nie wymagają zgody wspólnoty. Rzecz jasna wspólnota może w regulaminie lub w uchwale wprowadzić inne zasady i mieć inne zdanie na ten temat. W takiej sytuacji sprawa może się nawet oprzeć o sąd – patrz wyroki sądu.

Gdzie szukać dobrego fachowca?

W sytuacji, kiedy planowany jest duży remont, podczas którego przewidziana jest ingerencja w elementy wspólne budynku konieczna jest zgoda wspólnoty. Jak uzyskać zgodę wspólnoty na remont? Zgoda na remont powinna zapaść w formie podjęcia uchwały – na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Dopuszczalna jest również sytuacja, że część głosów zostanie oddana na zebraniu, a pozostała część w drodze indywidualnego ich zbierania. Trochę to skomplikowane, prawda?

Teraz będzie jeszcze trudniej. Bo głosy może zbierać tylko zarząd wspólnoty. Sam zainteresowany, niestety nie może pukać od mieszkania do mieszkania i zabiegać o poparcie swojego programu remontowego. Po zebraniu odpowiedniej liczby głosów następuje ich liczenie – zazwyczaj według wielkości udziałów w nieruchomości, chyba, że umowa lub uchwała przewiduje inny sposób przeliczania. O decyzji właściciel remontowanego mieszkania zostanie powiadomiony na piśmie. Jeśli wspólnota nie wyrazi zgody na przebudowę, to w zasadzie nie ma żadnych szans na uzyskanie zgody.

W 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (VII SA/Wa 1431/2005) orzekł, że na prace związane z wyburzeniem ścianki działowej nie będącej ścianą działową nie jest wymagane pozwolenie na budowę, nie zachodzi również konieczność zgłaszania takich prac jako prac budowlanych.

Podobne stanowisko zajął Sąd Administracyjny w Gliwicach, w który w wyroku z 2007 r. orzekł (II SA/Gl 524/07), że postawienie wewnątrz budynku ściany działowej, przesunięcie, wyburzenie lub wykucie w niej otworów, nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego. Prace te, w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych nie ingerują w konstrukcję obiektu.

Sąd Apelacyjny w Lublinie (I A Ca 103/11) uznał, że w przypadku remontu instalacji elektrycznej wewnątrz mieszkania nie jest wymagana zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały. Prace nie naruszały bowiem konstrukcji ścian i stropów, nie wpłynęły również w żaden sposób na prawa i obowiązki pozostałych właścicieli i nie ograniczyły ich praw do korzystania z części wspólnej nieruchomości.

Remont mieszkania w budynku wpisanym do rejestru zabytków

Pewnie nie jeden z nas marzył o zamieszkaniu w klimatycznej kamienicy. Przyznam, że moja wyobraźnia również czasami roztaczała przede mną wizję mieszkania z wysokimi sufitami, drewnianą skrzypiącą podłogą i żelaznym łóżkiem. Całe szczęście na wizjach się tylko skończyło.

Przeczytaj: wszystko o kredycie hipotecznym

Co w takim razie ma powiedzieć właściciel mieszkania usytuowanego w budynku wpisanym do rejestru zabytków? Mogę się tylko domyślać, że będą to raczej niemiłe słowa. W takim mieszkaniu żadna, nawet najbardziej błaha, malutka, pracka remontowa nie może się odbyć bez pozwolenia konserwatora zabytków. Malowanie ścian? Musi być zgoda konserwatora. Chcesz położyć tapety? Bez zgody konserwatora ani rusz.

Podsumowanie:

  • Zgody wymagają prace remontowe ingerujące we wspólne części budynku i przebudowę mieszkania.
    Nie wymagają zgody prace remontowe nieingerujące i nienaruszające części wspólnych budynku.
  • We wspólnocie mieszkaniowej zakres prac, które można wykonać bez zgody zazwyczaj określony jest w regulaminie. Wszelkie inne prace wymagają zgody wspólnoty w postaci uchwały.
  • W mieszkaniu znajdującym się w budynku wpisanym do rejestru zabytków pozwolenia wymagają wszystkie prace.

Pobierz zezwolenie na wykonanie prac remontowych

Zezwolenie na wykonanie prac remontowych .pdf Zezwolenie na wykonanie prac remontowych doc

 

1
1

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.