Wszystko o kredycie hipotecznym

robimy_remont_jak_wybrac_kredyt_hipoteczny

Nasz kredyt hipoteczny opiewał na sumę 100 tysięcy zł. Dla nikogo nie będzie tajemnicą, że został zaciągnięty we frankach szwajcarskich, na okres 30 lat. To były czasy, kiedy ceny mieszkań były na normalnym poziomie. A że kredyt we frankach – wówczas wszyscy brali we frankach. I wszystkim mówiono: bezpieczna, stabilna waluta…

Jak to się skończyło, wszyscy dobrze wiemy. Na szczęście, raty naszego kredytu nie są jakoś specjalnie wysokie, więc radzimy sobie ze spłatą. No, ale to było dawno. Dzisiaj realia są inne. I banki biorą pod uwagę inne czynniki.

Jak kryzys finansowy wpłynął na rynek kredytów hipotecznych?

Kilka lat temu, pielgrzymując od banku do banku, nasza wiedza na temat finansów i kredytów była na poziomie podstawowym. W zasadzie wiedzieliśmy właściwie tyle, że liczy się oprocentowanie i najlepiej, aby było ono jak najniższe. Niby rozumieliśmy takie pojęcia jak marża banku, prowizja, spreed, ale przyznam szczerze, że jakoś specjalnie się nad tym nie zastanawialiśmy. A może po prostu wiedzieliśmy, że musimy mieć kredyt hipoteczny aby kupić mieszkanie, a cała reszta była już mniej istotna. Chęć posiadania swojego własnego M2 była tak przeogromna, że koszty jakie trzeba będzie ponieść w związku z jego nabyciem stają się w danym momencie mniej istotne.

Przeczytaj również o ubezpieczeniu mieszkania na czas remontu

Zresztą, to były czasu, kiedy banki rozdawały kredyty na zakup mieszkania, jak piekarnia świeże bułeczki. Pożyczka w wysokości 120% wartości nieruchomości – nie ma problemu – proszę bardzo szanownego Pana. Wszyscy ruszyli jak stado baranów, a my wraz z nimi, do banków po kredyty. Każdy chciał mieć swoje własne mieszkanie. A przecież wystarczyło trochę pomyśleć i pojąć, że taka polityka szybko zakończy się spektakularną klapą. I tak właśnie było.

Kryzys, który dotarł do Polski, może nie był tak dotkliwy, jak na „zachodzie”, ale pozostawił po sobie kilka ofiar. Absolutnie, nie winię w żadnym wypadku, klientów marzących o własnym kącie. W Polsce, przy poziomie naszych zarobków, niestety mało kogo było stać na mieszkanie za gotówkę. A skoro trafiła się okazja? Zresztą, wyjaśnienie, dlaczego banki udzielały kredytów hipotecznych we frankach, również dla osób z niską zdolnością kredytową, to osobny, mam wrażenie sensacyjny, temat.

Ale wracając do tu i teraz. Dzisiaj, banki trzymane są na krótkiej smyczy Komisji Nadzoru Finansowego i to m.in. dzięki regulacjom KNF kredyt hipoteczny stał się „towarem” trudno dostępnym. No i jest jeszcze nowa ustawa… A my? Chyba trochę zmądrzeliśmy…

Czym jest Komisja Nadzoru Finansowego i dlaczego pożyczkobiorca musi mieć wkład własny?

Jest to instytucja powołana do sprawowania nadzoru i kontroli w bankach, towarzystwach ubezpieczeniowych i innych instytucjach finansowych. KNF zabezpiecza interesy nie tylko szeroko rozumianego sektora finansowego, ale również konsumenta – czyli nas. W czerwcu 2013 r. KNF opracowała „Rekomendację S”.

Zawiera ona aż 26 wiążących zaleceń. To oznacza, że to, co „wymyśli” KNF musi być zastosowane m.in. przez banki. Dzięki zaleceniu nie mogą one, tak jak kilka lat temu, udzielać kredytów osobom o niskiej zdolności kredytowej, pożyczając na zakup nieruchomości nawet do 120% jej wartości.
Wśród rekomendacji znalazło się m.in. także zalecenie, że klient starający się o kredyt hipoteczny ma obowiązek wnieść co najmniej 20% wkładu własnego, w drodze wyjątku wkład własny może wynieść od 10% wartości nieruchomości, ale klient musi mieć dodatkowe, mocne, zabezpieczenia. Ta rekomendacja obowiązuje od 1 lipca 2017 r.

W jaki sposób bank bada zdolność kredytową, przy kredycie hipotecznym?

Kiedy staraliśmy się o kredyt na zakup mieszkania, banki, badając naszą zdolność kredytową, prześwietliły nas na wylot. Wówczas osiągałem całkiem przyzwoity dochód z kilku umów o dzieło i umów zlecenia. Miałem również gwarantowany, przyznany na czas nieokreślony dochód z innego źródła. Małżonka, zatrudniona na czas nieokreślony, również mogła pochwalić się całkiem przyzwoitą sumą otrzymywaną co miesiąc.

Mimo to w niektórych placówkach uznano, że nie mamy zdolności kredytowej. Kuriozalną można byłoby nazwać sytuację, kiedy to odmówiono nam w banku, w którym małżonka miała konto osobiste. Po kilku dniach zadzwoniła do małżonki przemiła Pani, twierdząc, że jednak zdolność mamy, że to pomyłka i takie tam inne przeprosiny, ale my właśnie finalizowaliśmy umowę z innym bankiem.

Mimo że sytuacja była trochę nerwowa, byliśmy pewni, że kredyt, prędzej czy później otrzymamy. Dzisiaj nie byłbym tego taki pewien. Banki, w pierwszej kolejności badając zdolność kredytową, oczywiście biorą pod uwagę wysokość uzyskiwanych dochodów, dodatkowo analizują wartość zabezpieczenia oraz wysokość wkładu własnego, ale istotny jest również rodzaj zatrudnienia – czy jest to umowa na czas nieokreślony, czy określony, czy może klient prowadzi działalność gospodarczą.

Dowiedz się jakie pace nie wymagają zgłoszenia przy remoncie

Preferowane są osoby zatrudnione na czas nieokreślony w stabilnej i przynoszącej dochody branży (administracja publiczna, lekarze, specjaliści itp.). Liczy się także dobra historia kredytowa, wysokość i ilość innych zobowiązań, wysokość limitów debetowych, kart kredytowych, i to czy są spłacane na czas. Pod uwagę brana jest liczba osób w gospodarstwie domowym oraz wysokość wnioskowanego kredytu.

Zdolność kredytowa osób prowadzących działalność gospodarczą

Nieco mniej szans na uzyskanie kredytu hipotecznego mają osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą – chyba że prowadzona przez nich firma może pochwalić się niezłymi dochodami. Bank, przy źródle dochodu pochodzącym z działalności gospodarczej, dokładnie prześwietla przedsiębiorcę, weryfikując comiesięczne wpływy na konto. Jeśli rozbieżność pomiędzy poszczególnymi miesiącami jest większa niż 30%, prawdopodobnie decyzja o przyznaniu kredytu będzie negatywna. Analizowane są również przychody i dochody z ostatnich lat.

Bank sprawdza również, czy właściciel firmy na bieżąco reguluje swoje zobowiązania (do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające brak zaległości w opłacaniu składek ZUS i Urzędu Skarbowego, czyli przedsiębiorcę czeka papierologia) i czy nie zalega ze spłatą jakiś innych zobowiązań. Istotny jest również okres, przez jaki przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą. Są banki, które akceptują dochody z firmy prowadzonej od minimum roku, a są takie, które ten okres wydłużyły do dwóch lat. Z pewnością osoba, która założy firmę na trzy miesiące przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, ma bardzo małe szanse powodzenia.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny i jakie czynniki wpływają na miesięczną ratę kredytu

To, co nas w pierwszej kolejności interesuje, to miesięczna rata kredytu (im jest ona mniejsza, tym lepiej dla naszego budżetu), ale przed podjęciem ostatecznej decyzji warto z kalkulatorem w ręku policzyć, ile tak naprawdę wyniesie całkowity koszt kredytu. Rata naszego kredytu na przestrzeni lat, wzrosła z ok. 500 zł do około 650 zł, ale bywały miesiące, że wynosiła ok. 700 zł. Jest kilka elementów, które mają wpływ na wysokość raty, a są to:

– Oprocentowanie kredytu (odsetki)

– Marża i prowizja banku

– Inne opłaty (ewentualne ubezpieczenie, wycena nieruchomości)

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch składników. Jest to stała marża dla banku oraz zmienna stawka bazowa. Dla kredytów złotówkowych jest to tzw. WIBOR, aktualizowany co kwartał, co sześć lub 12 miesięcy.

Co jest WIBOR?

Banki pożyczają sobie pieniądze, a WIBOR jest niczym innym jak stawką oprocentowania pożyczki udzielonej jednemu bankowi przy inny bank. Jest ona zmienna i zależy m.in. od zmiany stóp procentowych określanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Najczęściej bank przyjmuje 3-miesięczny WIBOR, ale może też przyjąć 6-miesięczny lub 12-miesięczny. Jak bank oblicza wysokość marży i od czego to zależy? Marża banku to stała składowa oprocentowania kredytu. Wysokość marży zależy od wielu czynników, m.in. od kwoty kredytu, wysokość wkładu własnego, który im jest wyższy tym marża niższa, okresu kredytowania, czy wskaźnik LTV.

Czym się różni prowizja od marży?

Prowizja to jednorazowa opłata, którą pobiera bank, udzielając kredytu. Wysokość prowizji to procent wartości kredytu, np. prowizja 3% przy kredycie w wysokości 300 000 zł wyniesie 9000 zł. Banki przyciągają klientów hasłem „prowizja za zero procent”. Złapany na promocję klient nie widzi, że bank z powodzeniem rekompensuje zero procent prowizji wyższą marżą czy innymi opłatami. Marża jest składową rocznego, zmiennego oprocentowania kredytu. Zależy od wysokości kwoty kredytu, wkładu własnego, okresu kredytowania, wskaźnika LTV.

Co to jest wskaźnik LTV?

Jest to wskaźnik mówiący o tym, jaki jest procentowy udział kredytu w porównaniu do wartości kredytowanej nieruchomości. Np. wartość nieruchomości wynosi 250 000. Wnioskujemy o kredyt w wysokości 200 000. Wkład własny wynosi 50 000. W takiej sytuacji LTV równe będzie: 80% (250 000 / 200 000). Zazwyczaj jest tak, że im wyższe LTV, tym wyższa może być marża. Od lipca br. roku obowiązuje nowa ustawa o kredycie hipotecznym.

Przeczytaj: co warto wiedzieć o umowie z wykonawcą

Według zapisów banki nie mogą już stosować tzw. cross-sellingu, czyli sprzedaży wiązanej. Bank może jedynie „zmusić” pożyczkodawcę do otworzenia konta, ale tylko pod warunkiem, że będzie ono darmowe. A jak było kiedyś? Prześcigając się w różnego rodzaju promocjach, instytucje finansowe proponowały kredyty hipoteczne na bardzo atrakcyjnych warunkach. W zamian jednak klient zobowiązywał się do skorzystania z różnych produktów, takich jak konta osobiste, oszczędnościowe, karty kredytowe, ubezpieczenia. Nam wciśnięto „dobrowolne” ubezpieczenie na życie.

Jakie inne opłaty mogą być pobierane przez bank przy kredycie hipotecznym

– Ubezpieczenie pomostowe to zabezpieczenie obowiązujące tak długo zanim w księdze wieczystej nie pojawi się wpis o zabezpieczeniu nieruchomości na rzecz banku w postaci hipoteki. Zanim taki wpis się pojawi (o który wnioskuje kredytobiorca) może minąć kilka miesięcy. Przez ten okres bank pobiera składkę z tytułu ubezpieczenia pomostowego. Po wpisie opłata nie jest pobierana.

– Opłata za wycenę nieruchomości to koszt wyceny wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu ponosi kredytobiorca.

– Inne ubezpieczenia, opłaty i prowizje wynikające z umowy i zawarte w tabeli opłat i prowizji takie jak „danina” za wcześniejszą spłatę kredytu, koszt sporządzenia aneksu, listy i SMS wysłane przez bank itp.

– Prowizja za podwyższenie kwoty kredytu.

Banki dają również możliwość wyboru sposobu spłaty kredytu. Możemy zdecydować się na raty malejące lub równe. Przy ratach malejących pierwsze raty są wysokie i wraz ze spłatą kredytu będą maleć. W takim przypadku zdolność liczona jest jednak dla najwyższej raty. Zaletą rat malejących są niższe, w porównaniu do rat równych, odsetki. Przy ratach równych wysokość raty kredytu będzie stała, o ile nie zmieni się oprocentowanie. Korzyści, na które warto zwrócić uwagę, wybierając kredyt hipoteczny:

– Wakacje kredytowe, czyli możliwość zawieszenia spłaty rat kapitałowych, co oznacza, że zamiast pełnej rady płacimy tylko odsetki.

– Karencja w spłacie kredytu – możliwość odroczenia spłat kapitałowych, co oznacza, że spłacamy tylko odsetki od kredytu.

Skorzystaj z porównywarki kredytów hipotecznych


1 Comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.